I mai ble skattereformen vedtatt, men vi er ikke ferdige med skattedebatten. Sommeren har ikke lagt en demper på prisøkningen på boliger, og mer skal ikke til før skattedebatten er i gang igjen, senest med AUF-leder Mani Hussainis skatteutstpill i på Dagsnytt 18 tidligere denne uken, fulgt opp av Dagbladets leder 9.8. Men det er ikke skatt som er svaret for å dempe prisene, det er boligbygging og atter boligbygging.
Skattereformen la til grunn at formuesobjekter, som ikke er din egen bolig, skal verdsettes likt, før formuesskatt beregnes. Det betyr at aksjer, næringseiendom, og det som blir betegnet som sekundærboliger, verdsettes til 80 prosent. Deretter beregnes formuesskatt. For eiendommer som ligger i kommuner som har eiendomsskatt, betales det i tillegg skatt for alle eiendommer, også din egen bolig, over en fastsatt grense og til en sats som er bestemt av den enkelte kommunen.
I tillegg betaler eiere av næringseiendom og av sekundærboliger skatt av løpende avkastning (netto næringsinntekt eller selskapsskatt). Når sekundærboligen selges, betales det skatt av gevinsten.
En sekundærbolig er en bolig som vanligvis leies ut av eieren, altså kort og godt en utleiebolig. Skal eieren få fordelene ved å slippe gevinstbeskatning ved salg, må eieren bo i boligen minst ett år av de siste to årene. Dagbladets leder den 9.8 mener spekulanter flytter rundt og bor i boligene for å få til dette, jeg tror ikke det er et stort problem.
I Norge har vi i snart 100 år hatt en boligpolitikk som innebærer at vi ønsker at alle skal kunne eie sin egen bolig. Det er derfor mange fordeler, blant annet fritak av skatt ved salg, rentefradrag og mye lavere satser ved beregning av grunnlaget for formuesskatt (i dag 25 prosent mot 80 prosent, se over). I motsetning til Sverige, er selveierandelen i Norge på opp mot 80 prosent. I Sverige og Danmark er det over 40 prosent som leier boligen sin. Noen av fordelene vi i dag ser i Norge av den politikken, er en bedre integrering av innvandrere og en bedre boligstandard. En bolig du eier selv, tar du bedre vare på enn en du ikke eier.
Med en eierandel på 80 prosent, betyr det at vi i Norge trenger utleieboliger til rundt 20 prosent av befolkningen. Men, befolkningen i Norge, og særlig i tettbygde strøk, har økt med 1,7 millioner siden 1950, 4 millioner i 1990 og er i dag 5,2 millioner. Og som Trygve Hegnar påpeker i Finansavisens leder 10.8, det stopper ikke med det. Bare i Oslo regner man med en årlig befolkningsvekst på 10 000 fremover. Boligutbyggingen har ikke økt i samme takt, kun noen tusen boliger bygges i årlig i Oslo.
Det finnes to løsninger på hvordan vi får nok boliger å eie og nok boliger å leie, økt skatt er ikke en av dem. For det første vil det hjelpe å bygge flere boliger, både til utleie og til eie. Særlig er det mindre boliger som trengs. Prisøkningen det siste året har vært på mer enn 10 prosent, og prisøkningen er høyest på mindre boliger. Det viser at det er her det mangler objekter. For det andre vil det hjelpe å knytte større områder sammen med bedre kommunikasjon. Vi har ikke plassproblemer i Norge, men vi har for dårlig kommunikasjon mellom attraktive og tilgjengelige områder. Tenk hva en rask toglinje ville betydd for Ringerike og Hønefoss, eller hva det har betydd for Lillestrøm og Strømmen og vil bety for Hamar når toglinjen er ferdig.
Hva vil skje hvis man likevel velger å økte skattene på sekundærbolig? Det vil på kort sikt føre til at det blir ulønnsomt eller mindre lønnsomt å eie en sekundærbolig for utleie. I dag er det verdiøkningen som gjør det lønnsomt å eie en sekundærbolig, ikke den løpende avkastningen. Et enkelt regnestykke for å eie og leie ut en toromsleilighet i Oslo er som følger:
Leiligheten kjøpes for 2,5 millioner. Den leies ut for 12 000 kroner måneden eller 144 000 i året. Fellesutgifter og andre utgifter kan være rundt 40 000, altså en netto inntekt på 100 000 i året, men med litt vedlikehold, øker denne summen raskt og netto inntekten reduseres tilsvarende. Denne beskattes med 27 prosent, altså sitter man igjen med 73 000 etter skatt. Dette skal dekke formuesskatt (forutsatt at eieren er i formuesskatteposisjon). Ligningsgrunnlaget tar utgangspunkt i byggeår, bydel og kvadratmeter og kan ligge mellom 1,5 og 2 millioner (80 prosent), avhengig av grunnlaget. Det gir en formuesskatt på et sted mellom 15 000 og 20 000. Overskuddet er nå redusert til rundt 50 000. Er leiligheten finansiert med gjeld, må renter betales. 2,1 prosent av et lån på 2 millioner er 42 000. Overskuddet er nå kanskje 10 000 kroner, hvis det ikke er noe vedlikehold i løpet av året. En så liten leilighet har foreløpig ikke eiendomsskatt i Oslo kommune, men skulle det komme, vil trolig eieren ende opp med å betale for å ha leiligheten, leie den ut og vedlikeholde den. Verdistigningen vil eieren fremdeles få, men gevinstbeskatning ved salg må legges inn.
Gitt at mange velger å selge, vil det på lengre sikt bety færre privateide utleieboliger. Skal de 20 prosentene av befolkningen som enten vil eller må leie kjøpe egne boliger, skal de få kommunale boliger (som også må bygges og anskaffes) eller må de flytte fra landet? Dessuten vil også færre utleieboliger bety at leiene stiger. Det gagner ikke dem som må leie.
Sekundærboliger trengs. Det er bra at noen eier dem og andre kan leie. Og lang erfaring tilsier at standarden og vedlikeholdet av en privat eiet bolig, også den som leies ut, vil være bedre enn om vi overlater dette ansvaret til kommunene. Verken økt skatt eller storstilt kommunal utleievirksomhet er svaret for å få ned boligprisene. Det er økt boligbygging og bedre kommunikasjonsmuligheter, i samsvar med befolkningsøkningen, som vil få balanse i markedet.
Innlegget var publisert på Fastings blogg onsdag 10. august 2016.